Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, bir menkul veya gayrimenkulün kullanım hakkının belli bir bedel karşılığında geçici bir süreliğine başka bir kişiye verilmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesi; ‘‘Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ şeklinde tanımlanmıştır.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

 

 

Kiralayan ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmeleri büyük önem taşımaktadır. Çünkü yapılan bu sözleşmeler iki tarafında da haklarını koruma altına alan  bir belge niteliğindedir. Bu sözleşmeler hazırlanırken; yaşanabilecek sorunlar öngörülerek maddeler halinde sözleşmeye yazılmalıdır. Ancak kira sözleşmesi yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilmektedir. Fakat sözlü yapılan sözleşmelerde başlangıç tarihini ve anlaşmaya varılan diğer hususları ispat etmek zor olduğundan sözleşmenin yazılı olarak gerçekleştirilmesi her iki tarafında hak kayıplarına uğramaması açısından önemlidir.

 

Kira sözleşmelerinin hukuki anlamında geçerli olabilmesi için üç ana unsuru taşıması gerekmektedir. Bunlardan ilki tarafların anlaşmış olmasıdır. Diğerleri ise bir menkul veya gayrimenkulün kullanılmasının devri ve kira bedelidir. Bunların yanı sıra kira artış oranı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30.11.2017 tarihli, 2017/7358 E. , 2017/16789 K. sayılı ilamında; ‘‘Sözleşmede aylık kira bedeli 350 TL olarak kararlaştırılmış, sonraki yıllar kira bedelinin artırılacağına dair bir düzenleme yapılmamıştır. Davacı, dava dilekçesinde kira bedellerinin yıllık ÜFE artışına göre ödenmediğinden bahisle temerrüt nedeniyle tahliye talep etmiş ise de, sözleşmede artış maddesi bulunmamakla davaya konu kira tutarının ispatı kiraya verene aittir. Davacının tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilemez. Davacı kiraya veren, kira miktarının ÜFE ile artırılacağını ispat edemediğine göre, aylık kiranın sözleşmede yazılı olan 350 TL olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." şeklinde hüküm kurmuştur. Mezkur karardan da anlaşılacağı üzere; hak kayıplarına uğramamak adına kira sözleşmesinde kira artış oranına mutlaka yer verilmelidir.

 

 

Kira sözleşmesinde kiralama işlemine ilişkin tüm bilgilere yer verilmelidir. Temel bilgilerin yanı sıra genel durumlarla birlikte özel durumlara da yer verilmesi, önemli detayların atlanmadan yazılması, kiralama sürecinde ve sonrasında olası problemlerin önüne geçilmesini sağlamak açısından önemlidir.

• Tarafların tespiti iyi yapılmalıdır. Kira sözleşmesi imzalanan kişinin kiralama konusunda yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Gerekirse kiralanan yere ait güncel tapu kaydına bakılmalıdır.
• Taraflar arasında yapılacak olan kira sözleşmesinde ad, soyad ve TC kimlik numarası gibi unsurların açıkça yazılmış olmasına dikkat edilmelidir.
• Kira sözleşmesinde belirtilen adresin, kiralanmak istenen yere ait olup olmadığına dikkat edilmelidir. Ayrıca imza atılmadan önce kiralanacak yer kontrol edilmeli ve mevcut kiracı olmadığından emin olunmalıdır.
• Kira bedeli ve kira artış oranı; kira sözleşmesinde açık, net ve anlaşılır bir şekilde yer almalıdır.
• Ayrıca kira süresi, kiranın başlangıç ve bitiş tarihi kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Kiranın ödenme şekli ve zamanı kira sözleşmesine yazılmalıdır.
• Kiralama işlemi sırasında kiracıdan alınan depozito, sözleşmenin özel şartlarında belirtilmelidir. Kiralayan lehine “Depozito kira bedelinden sayılmayacaktır.” maddesi eklenmelidir. Borçlar Kanunu’na göre depozito 3 aylık kira bedelini geçemeyecektir. Bu sebeple bunun aksini öngören sözleşme hükümleri geçersizdir. Depozitonun hangi şartlarda iade edileceği açık bir şekilde belirtilmelidir. Zira depozito konusunda genellikle taraflar arasında sorunlar yaşanmaktadır.
• Kiralanan da yer alan demirbaşlara ilişkin durumlar ayrıntılı olarak kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Çünkü verilen depozitonun geri alınma ihtimalini bu madde belirlemektedir.
• Kiralama işleminde kefil de isteniyorsa, kefile ilişkin bilgilerin de kira sözleşmesinde belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca kira sözleşmesinin bütün sayfalarında her iki tarafında imzası mutlaka olmalıdır.
• Yasal bir zorunluluk olmamasına rağmen; mümkünse kira sözleşmesi noterde yapılmalıdır. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına veya içeriğine yapılan itirazlar kabul görmeyecektir.

Yukarıda belirtilen hususlar mevzuata ve kiralanacak yere (konut – çatılı iş yeri vb.) göre değişiklik göstermektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak adına kira sözleşmesi hazırlarken hukuki yardım almanızda yarar vardır.

 

Avukat Ahmet AKYÜZ / İZMİR