× Anasayfa Çalışma Alanları Makaleler İletişim




0553 223 83 90 info@avahmetakyuz.com

Arsalarda Emsale Göre Değer Biçilmesi

Arsalarda Emsale Göre Değer Biçilmesi


Kamulaştırma Kanunu, arsaların değer tespiti yapılırken; Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen diğer bedel tespit unsurlarının yanı sıra kamulaştırma gününden önceki emsal satışlara göre satış değerinin esas alınması gerektiğini hükme bağlamıştır. Bu konuyu başlıklar halinde inceleyecek olursak;

 

EMSAL ARAMA ZORUNLULUĞU

 

Arsalara emsal satışlar esas alınmak suretiyle değer biçmek gerektiğinden, tarafların kendiliklerinden emsal satış bildirmeleri yanında bilirkişilerin de emsal satışları araştırıp buna göre değerlendirme yapabilmeleri de mümkün ve gereklidir. Ancak daha önemlisi kamulaştırma davalarının kamu düzenine ilişkin olması, kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığının bulunması amaçlandığından mahkemenin de emsal kayıtları resen ilgili tapu sicil müdürlüklerinden istemesi gerekir.

Bu halde mahkemelerin davanın bir hukuk davası olduğu ve tarafların konuya ilişkin delil bildirmeleri gerektiği düşüncesinden hareketle re’sen emsal arama yükümlülüğünden kaçınmaları, emsal kayıt sunulmadığından yahut sunulamadığından bahisle kesin süre de vermek suretiyle davanın reddi cihetine gidebilmeleri mümkün değildir. Ancak tarafların da bu hususta aktif bir şekilde davaya katılmaları, bulabildikleri emsal kayıtları mahkemeye bildirmeleri ve bu kayıtların celbini sağlamaları gerekir.

Bu yönde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2010 tarih, 2009/16372 E. , 2010/2742 K. Sayılı ilamı; ‘‘taraflara değerlendirme tarihinde yakın emsal satışları bildirmeleri için imkân tanınması gerekir. Lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapılarak sonucunda göre hüküm kurulması gerekir.’’ şeklindedir.

 

EMSALİN TAŞIMASI GEREKEN NİTELİK VE ÖZELLİKLER

 

Emsal taşınmazın kamulaştırma tarihinden önce satılmış olması ve satış işleminin özel amaçlı bir satış işlemi olmaması gerekmektedir. Emsal olacak taşınmazın; dava konusu taşınmazla aynı bölgeden olması, nitelik ve özelliklerinin benzer olması ayrıca önem taşımaktadır.

 

a-  Emsal Taşınmaza İlişkin Satış İşleminin Tapuda Satış İşlemi Olması

Emsal alınacak olan hukuk işlemin satış niteliğinde olması ve bu satış işleminin de resmi bir şekilde yapılması yani tapu sicil memurluğu önünde yapılması gerekmektedir. Zira Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (g) bendinde açık bir şekilde emsal satış işleminden söz edilmiştir. Dolayısıyla; satış işlemi dışında intikali sağlayıcı trampa, hibe, bağış gibi hukuki işlemlerin emsal değerlendirmesi bakımından esas alınması mümkün değildir.

 

b- Emsal Taşınmazın Kamulaştırma Tarihinden Önce Satılmış Olması

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (g) bendinde emsal alınabilecek satış değerinin dava konusu taşınmazın kamulaştırma gününden önce olması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır. Bu durumda kamulaştırmadan sonra yapılan satış işlemlerini emsal kabul edip değerlendirmeye almak mümkün olmayacaktır.

Bu hükümle amaçlanan; kamulaştırma yapıldıktan sonra, kamulaştırma bedelini etkileyebilecek yüksek emsal satış değeri oluşturmak amacıyla yapılabilecek muvazaalı satışlarının önünde geçmektir.

 

c- Emsal Taşınmaza İlişkin Satış İşleminin Özel Amaçlı Olmaması

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (g) bendinde emsal alınabilecek satışın özel amaçlı olmaması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır. Özel amaçla yapılmış bir satış değeri, taşınmazın gerçek değerini doğru olarak göstermeyebilir. Zira bu satış değeri normal şartlar altında yapılmamıştır. Şöyle ki;

Özel amaçlı satışlara; muvazaalı satışları, vergiden kaçınmak için değerinin çok az gösterilmesi suretiyle yapılan satışları, banka ve finans kurumlarının ticari amaç ve rekabet kurallarına göre yaptıkları alımları, benzin istasyonu yaptırmak üzere küçük bir parçanın alımı gibi satın almaları örnek gösterebiliriz.

Günlük yaşamda şehrin ticaret ve finans işlemlerinin yoğunlaştığı kimi bölgelerinde; bankaların, önemli markalara sahip şirketlerin, kişilerin güttükleri birtakım özel yararlara dayalı olarak bulunmak istedikleri sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu halde belirtilen kişi ya da şirketler bu gibi yerlerden normal değerinin üzerinde bir bedelle taşınmaz almaktadırlar. Yine bir restoran ya da alışveriş merkezinin kendisi için taşıdığı özel değer nedeniyle yanındaki veya yakınındaki bir taşınmazı da otopark yapmak ya da ihtiyaç duyduğu başka amaçlarla kullanmak için ve özellikle kendisi için taşıdığı bu özel öneme dayalı sahip olma isteğiyle değerinin üzerinde bir bedelle alabildiği görülmektedir. Esasında belirtilen algı bir süreklilik de taşımamaktadır. Normal şartlarda yapılmayan bu tür bir satış işleminin emsal olarak kabul edilmemesi Anayasa’mızda yer alan gerçek karşılık ilkesi ile de uyumlu bir düzenlemedir.

 

d- Emsal Taşınmazın Dava Konusu Taşınmaz İle Aynı Nitelik ve Özellikleri Taşıması

Aynı nitelik ve özelliklerden anlaşılması gereken; dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın birbirine yakın olmaları, konumlarının aynı ya da benzer olması, yüz ölçümlerinin birbirine yakın olması gibi hususlardır. Bu şekilde aynı nitelik ve özelliklere sahip emsaller üzerinden dava konusu taşınmazın değeri daha hızlı ve daha doğru hesaplanacaktır.

Dava konusu taşınmaz ile yakın çevrede, aynı nitelik ve özellikleri taşıyan emsal oluşturabilecek satış işlemlerini bulabilmek her zaman için mümkün değildir. Yakın çevreden emsal bulunamadığı takdirde taşınmazın uzak çevresinden bir emsal bulunarak üstün ve eksik yönler dikkate alınarak bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.

 

EMSAL OLABİLECEK SATIŞLAR

 

Dava konusu taşınmaza değer biçilirken emsal alınacak satışların sürüm değerine uygun olması gerekmektedir. Bu da ancak yapılan satışın normal koşullar altında, serbest bir alım satım olması ile mümkün olacaktır. Bu açıdan bakılacak olduğunda; bazı satış işlemlerinin niteliği veya özel durumu gereği emsal olup olamayacağı sorunu ortaya çıkmaktadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin bugüne kadar olan kararlarında aşağıdaki satışların emsal alınabileceği kabul edilmiştir:

 

a- İcra ve İhale Yoluyla Yapılan Satışlar

İcra ve ihale yoluyla yapılan satışlar, herkesin serbestçe katılabildiği ve serbest alım – satım niteliğinde işlemler olduğu için emsal alınabilirler.

Ortaklığın giderilmesi amacıyla satış memuru tarafından yapılan satışlar, haczedilen bir taşınmazın icra dairesi eliyle satışı, belediyeler veya diğer kurumların ellerinde bulunan taşınmazların satışı emsal değeri taşıyabilecek satışlardır. Bu tür satışların emsal alınabilmeleri için kesinleşmeleri gerekir. Esasında ihale yoluyla yapılan bu tür satışlar kesinleştikten sonra ilgili tapu dairesine bildirilmekte ve buna göre tescil işlemi yapılmaktadır. Ancak bu satışların serbest alım - satım niteliğinde bulunmadıkları, yani ihaleye fesat karıştırıldığı iddia ve ispat olunursa, emsal olarak alınmaları mümkün değildir. Ancak bu halde değerlendirme yapma yetkisi bilirkişilere ait değildir. İhaleye fesat karıştırılıp karıştırılmadığı ve buna göre ihale yoluyla yapılan bu satışın emsal olarak alınıp alınamayacağını değerlendirme yetkisi hâkime aittir. 

 

b- Kamulaştırılan Taşınmazın Kendi Satış Değeri

Kamulaştırılan taşınmazın kendi satış değeri de emsal alınabilir. Bu satış ihale yoluyla da olabilir. Ancak bu satışa fesat karıştırıldığı ispatlanırsa emsal alınamaz. Eğer, taşınmaz maliki taşınmazın kamulaştırılacağını sezmiş ve fazla bedel almak için taşınmazını gerçek değerinin çok üstünde muvazaalı olarak bir yakınına devretmişse bu satışta emsal olarak kabul edilemez.

 

c- Pay Satışları

Pay satışları da emsal alınabilir. Ancak paydaşlar arasındaki satışlar muvazaalı ise bu satışlar emsal olarak alınamaz.

 

EMSAL OLAMAYACAK SATIŞLAR

 

Bazı satış değerleri normal sürüm değerleri dışında yapılır. Oysa emsal olarak alınabilecek satış değerinin normal sürüm değerine uygun olarak yapılması gerekmektedir.

Emsal alınamayacak satışları şu şekilde kategorize edebiliriz:

 

a- Özel Amaçlı Satışlar

Muvazaa şeklinde yapılan veya özel bir amaç güdülerek; normal sürüm değerinden fazla bedel ödenen satışlar, emsal olarak inceleme ve kıyaslama konusu yapılamazlar.

 

b- Kamulaştırma Bedeli

Kamulaştırma işlemi sonucu gerek anlaşma yoluyla belirlenen, gerek önceki kıymet takdir komisyonları tarafından belirlenen, gerekse de mahkeme tarafından belirlenen bedellerin serbest alım - satım değerleri olduğundan bahsetmek ve bunları emsal olarak alıp değerlendirebilmek mümkün değildir.

Dolayısıyla ister 8. madde uyarınca anlaşma yoluyla belirlensin, iste 10. madde uyarınca mahkemece karar verilmiş olsun kamulaştırma bedeli emsal olarak alınamaz.

 

c- Harici Senetle Yapılan Senetler

İster adi senetle ister noter senedi ile yapılmış olsun, tapulu taşınmazların haricen satışı geçersiz olduğu cihetle senetle yapılan satışlar emsal olarak alınamaz.

 

d- Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar     

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesinin (g) bendinde emsal alınabilecek satış değerinin, arsalarda kamulaştırma gününden önceki satışlar olması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla kamulaştırma gününden sonraki satışlar emsal olarak nitelendirilemez.

 

e- Paydaşların Birbirine Satışı

Paydaşların birbirlerine satışı çoğu kez özel amaçlı ve muvazaalı olduğu için bu tür satışlarda emsal olarak alınamaz. Çünkü aralarındaki satışa başka öğe ve etkilerin de girdiği kabul edilmektedir.

 

f- Kadastro Parselinin Emsal Olması

Kadastro parseli olan bir taşınmaz değerinden %40 Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düşüldükten sonra imar parseli kamulaştırılan taşınmaza emsal alınabilir.

 

Avukat Ahmet AKYÜZ / İZMİR

 

 

#Kamulaştırmasız El Koyma Davası Avukatı  #İzmir Kamulaştırma Avukatı  #Kamulaştırma Davası #Kamulaştırmasız El Atma
#İzmir Kamulaştırma Davası Avukatı #Kamulaştırmada Bedel Tespiti  #Kamulaştırmasız El Koyma #Bedel Tespiti Esasları
#Gaziemir Sarnıç Avukatı  #Menderes Avukat  #Torbalı Avukat  #Konak Avukat  #Buca Avukat  #Kamulaştıma Hukuku Avukatı