Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Bedel Tespiti Esasları
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2005/ 9432 E. , 2005/ 11746 K. , 07.11.2005 tarihli ilamında; ‘‘ kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat (bedel) davalarında, Kamulaştırma Kanunu’nun değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.’’ şeklinde karar vermiştir. Ayrıca yine Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2011/5057 E. , 2011/12215 K. , 04.07.2011 tarihli ilamında da; uygulamanın yukarıda belirtildiği gibi kıyasen uygulanacağı karar altına alınmıştır.
Yargıtay bu görüşünü uzun yılladır istikrarlı bir şekilde uygulamıştır. Dolayısıyla, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın bedelinin tespiti için; Kamulaştırma Kanunu’nun 11. ve 12. maddelerindeki esaslara aynen uyularak tespiti gerekmektedir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi şu şekilde düzenlenmiştir;
Madde 11 – (Değişik: 24/4/2001 - 4650/6 md.) 15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
Madde kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını düzenlemektedir. Birinci fıkra da; bilirkişi kurulundan bahsedilmektedir. 15. madde uyarınca oluşturulan bu bilirkişi kurulu, mahkeme heyeti ile birlikte taşınmaz malın bulunduğu yere giderek hazır bulunan ilgilileri dinlenildikten sonra taşınmaz mal ve kaynağın (a) bendinden (i) bendine kadar belirtilen unsuları da dikkate alarak bedelini belirler.
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırmasız el atılan yerin bedeli tespit edilirken, “taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak, bu yerin dava tarihindeki değeri” belirlenir.
Maddede belirtilen değer biçme esaslarını inceleyecek olursak;
Taşınmaza değer biçilmesi için belirlenecek ilk şey taşınmazın cinsi ve nevidir. Taşınmazın arsa veya arazi olması değer biçilmesinde önem kazanmaktadır. Buna göre tespit edilecek bedel de değişecektir. Kamulaştırma Kanunu’nda arsa kavramı tanımlanmamıştır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda arsa; ‘‘belediye sınırları içerisinde belediyece parsellenmiş arazi’’ olarak tanımlanmıştır.
Basit bir ifade ile arazi imar planı olmayan alanlardaki mülkiyet parseli, arsa ise imar planına göre oluşmuş mülkiyet parselidir.
Arazilerde; çayır veya tarla vasfı, üzerinde ekilen ürünlerin cinsi, varsa ağaçların meyve ağacı olup olmadığı veya kapama bahçe olup olmadığı, sulu veya kuru olması, düz ya da eğimli olması, unsurları ayrı ayrı dikkate alınarak buna göre fiyat biçilmektedir. Arazi vasfındaki taşınmazlara “gelir” esasına göre değer biçilir.
Arsalarda ise; imar durumu, yeşil alan ya da iskan sahası olup olmadığı, üzerinde bina bulunup bulanmadığı, varsa binanın ahşap veya karkas türlerinden hangisine girdiği, kaloriferli olup olmadığı, binanın kaç yaşında olduğu gibi hususlar bedeli etkileyen faktörlerdir. Arsa vasfındaki taşınmazlara ise “emsal’’ esasına göre değer biçilir.
Taşınmaza değer biçme esaslarından biri de yüzölçümü olarak belirtilmiştir. Taşınmazın yüzölçümü kamulaştırma plan ve ölçekli krokisinde belirtilir. Taraflar arasında metrekare bakımından miktar uyuşmazlığı yoksa bu plandaki yüzölçümüne itibar edilir
Eğer maddi hata davası açılmış ve taşınmaz maliki idarenin tespit ettiği miktara itiraz etmiş olursa, örneğin idare 2500 m² demiş ve malik taşınmazının 3200 m² olduğunu ileri sürmüşse, işte bu halde idarenin belirlediği yüzölçümü bir yana bırakılarak keşifte kadastro fen elemanı marifetiyle yeniden ölçüm yapılarak bu ölçüm sonrası tespit edilerek gerçek yüzölçümüne göre değerlendirme yapılarak karar verilir.
Taşınmaza değer biçilirken bütün nitelik ve unsurlar dikkate alınmalıdır. Yani taşınmazın bulunduğu yerin şehir merkezine mesafesi, ulaşım ve pazarlama, yol ve denize uzaklığı, arazi ise düz ya da meyilli oluşu, eğimin yüzde kaç olduğu, sulu ya da kuru olduğu, sulu ise nasıl sulanabildiği, verim ve kira geliri nitelikleri değeri etkiler.
Arsalarda; imar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları, arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, konumu, sit alanı üzerinde bulunup bulunmadığı, üzerine yapılacak binanın kaç katlı olacağı gibi bütün özellikler dikkate alınarak değerlendirme yapılır.
Binalarda ise; yapı bileşenleri, binanın fiziksel durumu, konumu, manzarası ve binanın yaşı değer biçmede en önemli unsurlardandır.
Taşınmaz malikinin bildirdiği vergi değeri de değer biçme esasları arasında sayılmıştır. Ancak bu vergi beyanı tek başına değer biçme esası olarak kullanılamaz. Maddede sayılan diğer unsurlarla birlikte bir anlam ifade eder. Bu nedenlerle vergi beyanı ister taşınmaz maliki tarafından verilmiş olsun isterse, resmi makamlarca belirlenmiş olsun emsal alınamaz ve taşınmazın değerinin tespitinde bağlayıcı bir unsur sayılmaz. Sadece bilirkişilere fikir verir.
Yani Bilirkişiler, ‘‘taşınmazın vergi değeri bu kadar, bu nedenle taşınmazın değeri de bu kadardır.’’ diyemezler. Vergi bayanı diğer unsurlarla birlikte irdelenerek taşınmazın değerinin belirlenmesinde yardımcı bir rol oynar.
Bedel tespiti yapılırken dikkate alınması gereken unsurlardan biri de; kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış olan kıymet takdiridir.
Resmi makamlarca belirlenen değerler;
- Emlak Vergisi Kanunu’nun 1610 ve 4571 sayılı kanunla değişik 32. maddesi uyarınca Vergi Dairesi tarafından tespit edilen matrah değerler ve,
- Emlak Vergisi Kanunu’nun 2587 sayılı kanunla değişik 20. Maddesi gereğince arsalarla ilgili olarak asgari ölçüde birim tespitine ilişkin değerlerdir.
İhale suretiyle yapılan resmi satışlar emsal alınamazlar. Ayrıca belediyelerin ihale suretiyle yaptığı satış değerleri ve bankaların yaptığı özel amaçlı satışlarda emsal alınamaz.
Arazilerde bedel tespiti konusunu daha önce Gayrimenkul Hukuku başlığı altındaki makalelerde yayınlamış olduğumuzdan; burada tekrara düşmemek için sadece atıf yapmakla yetiniyoruz.
Arsalarda emsale göre değer biçilmesi konusunu daha önce Gayrimenkul Hukuku başlığı altındaki makalelerde yayınlamış olduğumuzdan; burada tekrara düşmemek için sadece atıf yapmakla yetiniyoruz.
Kamulaştırma Kanunu, yapıların değeri tespit edilirken resmi birim fiyatları, ve yapı maliyet hesapları ile yıpranma payının esas alınması gerektiğini (md. 11-h) belirtmiştir.
Madde de yer alan ‘‘Kamulaştırma tarihindeki’’ ibaresi, Anaya Mahkemesi’nin 09.04.2003 tarih ve 2002/79 E. , 2003/29 K. Sayılı kararı ila iptal edilmiştir.
Bu iptal kararından sonra artık bina bedeli, bedel davasının açıldığı tarihteki resmi birim fiyatlarına göre hesaplanacaktır.
Kamulaştırılan taşınmaz üzerindeki bina kural olarak o taşınmazın mütemmim cüzüdür. Bina bedeli de taşınmaz malikine ödenir. Ancak her zaman bina arsa sahibine ait olmayabilir. Bu gibi durumlarda bina tapuda hangi paydaşa aitse ödeme o paydaşa yapılacaktır.
Hesaplama yaparken binanın yapılış tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar geçen zaman için yıpranma payı hesap edilerek toplam değerden düşülmelidir. Ayrıca binanın; ahşap, karkas gibi cinsi ve sınıfı belirlenmeli buna göre değerlendirme yapılmalıdır.
Değerlendirme tarihinde mevcut olmayan bina değerlendirmede dikkate alınmaz.
1) Binanın Enkaz Değeri
Binanın enkazı mal sahibine bırakılır. Ancak mülk sahibi enkazı kabule zorlanamaz. Bina sahibi de buna razı olursa binanın enkaz bedeli bina bedelinden hesaplanarak düşürülür. Yıkılma ve nakil masraflarının mal sahibine ödenmesi gerekir. Bu duruma mahkeme resen karar veremez, talep edilmesi gereklidir.
Enkaz idareye kalacak şekilde kamulaştırma yapılmışsa, binanın enkaz bedeli kamulaştırma bedelinden düşürülemez.
2) Yıpranma Payı
Kamulaştırılacak yapının maliyeti hesaplandıktan sonra, geçen zaman ve kullanma biçimine göre yapının kendisinde ve değerinde bir yıpranma meydana gelmiş olduğundan bu yıpranma payının belirlenip yapının maliyetinden indirilmesi gerekir. Yıpranma payı hesap edilirken yapının yaşı ve kullanım biçiminin verilerle birlikte göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
3) Makinelerin Sökülme Ve Taşıma Giderleri
Makinelerin sökülüp götürülmesi gerektiğinde, makinelerin sökülüp taşıma giderlerinin hesap edilerek mal sahibine ödenmesi gerekmektedir.
Fabrika, petrol istasyonu, değirmen niteliğindeki yapının içerisinde yer alan makine ve tesisattan sökülmesi ve montajı mümkün olmayan ya da ekonomik olmayacak olanların ise bedeli hesap edilmeli ve yapı bedeline eklenmelidir. Bu nitelikteki eşyayı almaya yapı maliki zorlanamayacağı gibi ekonomik olarak yarar sağlamayacak bir yöntemin tercih edilmesi de doğru değildir.
4) Geçici Ruhsatlı Binaların Durumu
Daha önceleri geçici ruhsatlı binalar için Kamulaştırma bedeli istenebileceği görüşünde hareket eden Yargıtay, son yıllarda bu görüşünden dönmüştür. Dolayısıyla geçici ruhsatlı binalar için artık kamulaştırma bedeli istemeyeceği sonucuna ulaşılmaktadır.
5) Şantiye Binaları
Şantiye binaları genellikle ileri sökülmek üzere; tahta ve tuğladan basit bir şekilde yapılan binalardır. Bunların sökülmesi sebebiyle kamulaştırma bedeli ödenmez. Ancak şantiye binası sahibi, binanın enkazını alamaz ise bu bedeli isteme hakkı bulunmaktadır.
6) Başkasına Ait Yer Üzerine Yapılan Binalar
26.05.2004 gün ve 5166 sayılı Maden Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 35. Maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 19. Maddesine bir fıkra eklenmiştir. Eklenen bu fıkra; ‘‘Başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırılmasında binaların asgari levazım bedeli, ağaçların ise 11. madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyede ödenir.’’ hükmünü içermektedir.
Bu fıkraya göre; başkası adına tapulu, sahipsiz ya da henüz zilyedi tarafından iktisap edilmemiş olan arsa veya arazide bulunan binaların kamulaştırılmasında binanın gerçek değeri değil asgari levazım bedeli ödenecektir. Levazım bedeli bina yapımı için gerekli malzemeyi ifade etmektedir.
Uygulamada hazine arazileri veya başkasının arazisi üzerine bu tür binaların yapılarak bahçesine ağaç dikildiği sıkça görülen bir durumdur. İşte böyle durumlarda kamulaştırma bedeli olarak binanın gerçek değeri değil asgari levazım bedeli ödenecektir.
Ağaçlar içinse 11. madde çerçevesinde takdir olunan bedelin zilyede ödenmesi hükme bağlanmıştır.
7) Kat Mülkiyetli Binalar
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46. maddesinin 7. fıkrasında ‘‘Ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.’’ hükmü yer almıştır.
Üzerinde kat mülkiyetine veya kat irtifakına tâbi bir yapı bulunan taşınmaz tüm bağımsız bölümleri ile birlikte kamulaştırılabileceği gibi bir ya da birden fazla bağımsız bölümün ayrı olarak kamulaştırılması da mümkündür.
Hesaplama yapılırken öncelikle ana yapının üzerinde yer aldığı arsanın bedeli, emsal karşılaştırması ve Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde yer alan diğer bedel tespiti esasları doğrultusunda tespit olunacaktır. Ardından ise ana yapının bütün itibariyle değeri yapı bedelinin tespitine ilişkin yukarıda belirttiğimiz esaslar doğrultusunda tespit olunacaktır. Taşınmazın bütün olarak değeri arsa değeri ile yapı değeri toplamından ibaret olup bu bedel arsa payları oranında bağımsız bölümlere dağıtıldığında ise, bağımsız bölüme isabet eden değer onun kamulaştırma bedelini oluşturacaktır. Bunun dışında bağımsız bölümde diğerlerinde bulunmayan ilave eklenti ve donanım bulunması (kat kaloriferi gibi) halinde bunların değeri ayrıca tespit olunarak o bağımsız bölümün arsa payı karşılığı tespit olunan bedeline ilave edilecektir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (ı) bendinde; bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin dikkate alınması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.
Arazi niteliğinde bulunan bir taşınmazın net gelirine göre değer biçildikten sonra objektif değer artışı uygulanabilmesi için;
- Taşınmazın mücavir alana yakın olup ileride arsa olma ihtimali varsa,
- Köy yerleşim yerine yakınsa,
- Kamulaştırma dışında meydana gelen değer artışı söz konusuysa,
bu gibi durumlarda objektif değer artışı uygulanmakta ve bedele belirlenen oranda ilave yapılmaktadır.
7139 Sayılı Kanun’un 27. maddesi ile 2942 sayılı Kanun'un 11'inci maddesinin birinci fıkrasının (ı) bendi değiştirilerek; “Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri” normu, “Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri” şekline dönüştürülmüştür. Gerekçesinde de belirtildiği üzere, uygulamada istismara yol açabilecek bir konu açık ve kesin bir kurala bağlanarak sınırlandırılmıştır.
Objektif değer artışı, taşınmazın toplam değeri üzerinden belli bir değer artışını ifade etmektedir. Daha önceleri %500’lere kadar çıkan objektif değer artışlarına hükmedilmiştir. Yukarıdaki açıkladığımız değişiklik ile artık buna bir sınır çizilmiş ve objektif değer artışının arazi bedelinin yarısını geçmemesi koşulu hükme bağlanmıştır. Ayrıca her bir ölçünün etkisi açıklanması şartı da bu değişiklikle getirilmiştir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 3. fıkrasında; değere etkisi olmayacak unsurlarda açıklanmıştır. Buna göre: ‘‘Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.’’
Kamulaştırma sebebiyle taşınmazın değerinin artması halinde bu artış dikkate alınmaz. Örneğin; kuru tarım arazilerinin bulunduğu bir alanda sulama amacıyla tesis yapılması sonucu araziler sulu hale gelerek değeri artabilir. Buna göre değer tespitine konu öncesi itibariyle kuru tarım arazisi niteliğinde olan taşınmaz, bu niteliğine göre değerlendirilecektir.
Eğer kısmi kamulaştırma söz konusu ise; kalan kısımda değer artışının hesaplanarak bunun bedelden indirmeleri gerekir.
Kamulaştırma amacının gerçekleştirilebilmesi için elverişli olması halinde taşınmazın tamamı veya bir parçasının mülkiyetinin kamulaştırılması yerine irtifak kamulaştırılması yapılabilir.
Bazı durumlarda kamu hizmetlerinin yürütülmesi için taşınmaz malın idareye ait olması gerekirken, bazen de taşınmaz malın, sahibinin mülkiyetinde kalması yapılacak hizmet için bir engel oluşturmaz.
Başka bir açıdan, taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması, idare açısından ihtiyaç-külfet dengesine uygun düşmeyebilir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin son fıkrasında; ‘‘Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.’’ denilerek irtifak hakkı tesisinde kamulaştırma bedelinin nasıl hesaplanacağı hükme bağlanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.11.1975 tarihli, 5704 E. Ve 1163 K. Sayılı kararında; ‘‘Kamulaştırmadan önceki değerle irtifaktan sonraki değer arasındaki fark irtifak kamulaştırma karşılığıdır.’’ demek suretiyle bu konudaki ilkeyi koymuştur. Yargıtay 5. ve 18. Hukuk Daireleri de günümüze değin bu şekilde karar vermişlerdir.
Yargıtay’ın benimsediği uygulamaya göre; önce taşınmazın tümünün değeri bulunur. Sonra bu irtifak sebebiyle taşınmazda meydana gelecek değer düşüklüğü oranı yüzde olarak belirlenir. Belirlenen bu yüzde oran taşınmazın tüm değeri ile çarpılarak irtifak değeri tespit edilir.
Üzerinde irtifak hakkı tesisi amacıyla kamulaştırma yapılan taşınmaz üzerinde bina ve ağaç gibi muhdesat bulunmaması halinde taşınmazın bütünü itibariyle değerinin tespiti özellik arz etmemektedir. Ancak taşınmazın üzerinde ağaç, bina gibi muhdesat bulunması halinde bu gibi muhdesatın değerinin ayrıca hesap edilerek zemin değerine ilave edilmesi özellik arz etmektedir.
İrtifak kamulaştırmalarında tespit edilecek değer kaybı oranı arazilerde %35’ten, arsalarda %50’den fazla olamaz.
Değer kaybı bulunduktan sonra taşınmazın m² değeri ile toplam alan değeri çarpılarak taşınmazın irtifaktan önceki değeri hesaplanır. Daha sonra bu değerden yüzde değer kaybı bulunarak çıkarılır ve aradaki fark irtifak değer kaybı olarak ortaya çıkar.
Geçici irtifak kamulaştırılması yapılmışsa daimi irtifak kamulaştırılması yapılması gibi taşınmazın tamamı üzerinde değer kaybı hesaplanması söz konusu olamaz. Bu durumda sadece irtifak tesis edilen kısım üzerinde irtifak süresince mahrum kalınan gelir veya kira geliri dikkate alınarak değer biçilir.
Avukat Ahmet AKYÜZ / İZMİR